通山縣不動產(chǎn)“抵押即交證”改革工作

實施方案

為貫徹落實自然資源部等四部門印發(fā)《關于進一步提升不動產(chǎn)登記便利度促進營商環(huán)境優(yōu)化的通知》（自然資發(fā)[2024]9號）文件精神，強化不動產(chǎn)抵押融資高效協(xié)同服務，提升我縣企業(yè)融資便利度和滿意度，持續(xù)優(yōu)化登記財產(chǎn)營商環(huán)境，經(jīng)研究決定，結合我縣實際情況，特制定本方案如下：

一、目標任務

通山縣試行的不動產(chǎn)“抵押即交證”改革工作，即根據(jù)各相關不動產(chǎn)權利人抵押融資需求和不動產(chǎn)不同物理形態(tài)，整合相關不動產(chǎn)登記業(yè)務場景，優(yōu)化辦理流程和簡化申辦材料，聯(lián)合金融服務機構形成合力，有效消除國有土地使用權不動產(chǎn)抵押、在建建筑物不動產(chǎn)抵押和房屋建筑物所有權，在不動產(chǎn)抵押申辦過程中各業(yè)務場景間條件關聯(lián)障礙和前置條件，將不動產(chǎn)首次登記、新抵押權設立、抵押權和注銷抵押權變更等業(yè)務整合合并申辦，實現(xiàn)共性材料一次提交，多個業(yè)務同時審查審核，進一步壓縮申辦時間和壓減申辦材料，減化資金過橋和注銷抵押環(huán)節(jié)，節(jié)約資金成本。

二、適用范圍

通山縣不動產(chǎn)“抵押即交證”改革工作適用以下三種物理形態(tài)下不動產(chǎn)：

（一）純土地形態(tài)：對擬將首次登記的國有土地使用權不動產(chǎn)抵押貸款并申請抵押登記的，采取與“交地即發(fā)證”模式相銜接方式，提前預審國有土地使用權不動產(chǎn)抵押首次登記申請材料，合并辦理國有土地使用權不動產(chǎn)首次登記和抵押首次登記。

（二）在建工程抵押形態(tài)：對已辦理抵押登記的在建工程，并已經(jīng)竣工驗收的房屋建筑不動產(chǎn)，擬在申辦國有土地使用權及房屋建筑物所有權不動產(chǎn)首次登記時，申辦將在建工程抵押轉為一般抵押權登記的，權利人與抵押權人協(xié)商同意將宗地內的新增房屋建筑物替換變更原抵押權抵押物的，可同時受理，并提前預審抵押變更材料，將國有土地使用權及房屋建筑物所有權不動產(chǎn)首次登記和抵押變更登記合并辦理。抵押權人未與不動產(chǎn)權利人簽訂抵押物替換協(xié)議，并與抵押人共同申請（或委托單方申請）抵押變更登記的，可書面函告抵押權人在建抵押工程建筑物申請首次登記情況，并函請其及時申請辦理抵押物變更登記。抵押權人逾期不申請的，可依不動產(chǎn)權利人單方申請受理，辦理國有土地使用權及房屋建筑物所有權不動產(chǎn)首次登記，和在建工程抵押登記轉一般抵押登記，并在登記簿和不動產(chǎn)權證上注記函告情況，相關抵押金額和期限等按照原在建工程抵押登記內容登記和附記，同時公告作廢原在建建筑物抵押權登記證明。

（三）一般抵押形態(tài)：宗地國有土地使用權及地上房屋建筑所有權已辦理抵押登記，權利人擬申請宗地內新建房屋建筑物所有權首次登記，并同時申請新建房屋建筑物所有權抵押登記，且抵押權屬于同一權利人的，可同時審核辦理新建房屋建筑物國有土地使用權及地上房屋建筑所有權首次登記和抵押變更登記材料，并接續(xù)登簿同時頒證；如前后抵押登記不屬于同一抵押權人的，則需將權利人申請情況函告已登記抵押權權利人，征求其意見。無異議的，可同時審核辦理新建房屋建筑物國有土地使用權及地上房屋建筑所有權首次登記和抵押登記材料，并接續(xù)登簿同時頒證。但非市場化商品房項目的整體化運營的項目宗地，需在抵押證明書及登記簿中注記“該抵押新建房屋建筑物國有土地使用權及地上房屋建筑所有權不動產(chǎn)為共有宗地，抵押處分時應一并處置。否則，應依法申請分割并辦理變更登記后才能分別處置。”

三、辦理流程

（一）純土地形態(tài)“抵押即交證”辦理流程

1.預申請。國有土地使用權不動產(chǎn)權利人簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》或《國有建設用地劃撥決定書》，并與銀行擬定抵押合同后，可向不動產(chǎn)登記中心書面申請“交地即發(fā)證”和“抵押即交證”整合業(yè)務。

2.繳納稅費。不動產(chǎn)權利人依照用地審批流程辦理相關手續(xù)，繳清土地出讓（劃撥）價款、稅款等相關費用。

3.材料準備及預審。不動產(chǎn)權利人及貸款機構提交抵押合同等申請資料，不動產(chǎn)登記中心通過信息共享方式，獲取測繪成果、出讓合同（劃撥決定書）、出讓金繳納以及稅務部門完稅等土地首次登記信息，同時預審抵押合同等抵押首次登記信息。

4.核發(fā)證書。土地儲備機構移交土地時，不動產(chǎn)登記中心完成國有土地使用權不動產(chǎn)首次登記登簿，接續(xù)完成國有土地使用權不動產(chǎn)抵押首次登記登簿，并同時將不動產(chǎn)權證書、證明頒發(fā)給不動產(chǎn)權利人和抵押權人，實現(xiàn)交地（房）即交證、抵押即交證。

（二）在建工程形態(tài)、一般抵押形態(tài)“抵押即交證”辦理流程

1.預申請。不動產(chǎn)權利人完成在建工程、新建房屋竣工驗收備案，并與銀行擬定抵押合同后，可向不動產(chǎn)登記中心申請“抵押即交證”。

2.材料準備及預審。不動產(chǎn)權利人及貸款機構提交抵押合同等申請資料，不動產(chǎn)登記中心提前完成房屋首次登記涉及的權籍工作以及完成預審抵押變更合同工作。

3.核發(fā)證書。不動產(chǎn)登記中心完成土地首次登記、抵押變更登記，向不動產(chǎn)權利人（單位）、貸款機構頒發(fā)不動產(chǎn)權證書、證明。

四、工作要求

（一）加強法規(guī)建設，依法推進登記制度改革。全面梳理“抵押即交證”改革工作所涉及的法律法規(guī)，在內部形成法規(guī)政策答疑庫，同步修改和制定有關制度性文件，更新辦事指南。

（二）加強宣傳培訓，強化登記人員業(yè)務能力。分類細化編制業(yè)務培訓資料，深入解讀政策法規(guī)，定期組織開展業(yè)務培訓，確保登記人員熟悉業(yè)務流程，掌握最新操作技巧。同時，在公眾號、官網(wǎng)等渠道加大對“抵押即交證”業(yè)務的宣傳力度。

（三）提高思想認識，注意抵押登記風險防控。在改革工作推進過程中，各業(yè)務科室要切實提高思想認識，深刻認識到抵押登記過程中的潛在風險，時刻保持高度警惕，要嚴格執(zhí)行相關法規(guī)，確保登記流程的規(guī)范性和準確性，同時，加強風險識別與評估，及時采取措施防范和化解風險，保障各方權益。

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